LEY N° 21.850: EN VIGENCIA DESDE EL 1 DE ENERO DE 2027
La exención del 100% para propietarios de 65 años o más, explicada con criterios legales y casos prácticos.
La Ley N° 21.850, publicada el 17 de octubre de 2026, incorporó una nueva letra F) al Párrafo I del Cuadro Anexo de la Ley N° 17.235, sobre Impuesto Territorial, cuyo texto refundido fue fijado por el D.F.L. N° 1, de 1998, del Ministerio de Hacienda. Desde el 1 de enero de 2027, los propietarios que reúnan los requisitos podrán acceder a una exención total de contribuciones respecto de su vivienda principal.
La precisión es importante: no es un beneficio universal por comprar la primera casa. La norma protege la residencia habitual de personas naturales de 65 años o más, aunque el inmueble no haya sido su primera adquisición. Tampoco basta cumplir la edad: la exención debe invocarse y acreditarse ante el Servicio de Impuestos Internos.
Dos beneficios distintos que no deben confundirse
| Aspecto | Beneficio Persona Mayor (BAM) | Nueva exención de vivienda principal |
|---|---|---|
| Edad | Mujeres: desde 60 años. Hombres: desde 65 años. | Personas naturales de 65 años o más, sin distinción de sexo. |
| Rebaja | 100% con ingresos hasta 13,5 UTA; 50% sobre 13,5 y hasta 30 UTA, sujeto a requisitos y copropiedad. | 100% del Impuesto Territorial respecto del inmueble acogido. |
| Ingresos y avalúo | Se aplican topes de ingresos y de avalúos fiscales. | La nueva letra F) no establece topes de ingresos ni de avalúo fiscal. |
| Acceso | Evaluación anual automática del SII, con posibilidad de revisión. | Solicitud voluntaria mediante declaración jurada, conforme a resolución del SII. |
| Vigencia | Beneficio existente, aplicado a cuotas de septiembre y noviembre de 2026 y abril y junio de 2027. | Comienza a regir el 1 de enero de 2027. |
El BAM se regula por la Ley N° 20.732 y sus modificaciones; la nueva exención proviene del artículo 10 y del artículo octavo transitorio de la Ley N° 21.850. Sus requisitos y procedimientos no son intercambiables.
Requisitos que deben revisarse antes de solicitarla
- Edad y titularidad. El solicitante debe ser persona natural de 65 años o más y propietario del inmueble. La vivienda no puede ser de propiedad de una sociedad.
- Residencia habitual. Debe tratarse del inmueble usado preferentemente para habitación y que constituya la residencia habitual y asiento principal del contribuyente. Si posee varias viviendas, solo podrá designar una como principal.
- Obligaciones al día. Debe estar al día en los derechos de aseo municipal y en el impuesto territorial de la vivienda correspondiente al año inmediatamente anterior al ingreso al beneficio.
- Declaración jurada. La exención no es automática: se requiere manifestar la opción e identificar la vivienda, y, en su caso, las bodegas y estacionamientos asociados, en los términos y plazos que fije el SII.
Situaciones que suelen generar dudas
| Situación | Tratamiento jurídico y tributario |
|---|---|
| Posee dos viviendas | Puede escoger únicamente aquella que sea efectivamente su residencia habitual; la otra sigue afectada al régimen general. |
| Casa con estacionamiento y bodega | Pueden quedar comprendidos, incluso si poseen rol de avalúo distinto, siempre que se ubiquen en la misma dirección y se utilicen para fines vinculados con la habitación. |
| Vivienda en copropiedad | Todos los comuneros deben ser personas naturales; al menos uno debe vivir efectivamente allí, poseer el 50% o más de los derechos y cumplir los demás requisitos. |
| Inmueble heredado del cónyuge o conviviente civil | Puede operar la excepción con una participación heredada no inferior al 25%, si se satisfacen los demás requisitos legales. |
| Vivienda con local comercial | La superficie utilizada para habitación debe representar al menos el 50% de la superficie total construida; además debe ser habitada efectivamente por el propietario. |
Ejemplos prácticos: cuánto puede ahorrar una familia
Ejemplo 1. Una persona de 69 años vive en una casa que registra contribuciones de $120.000 por cuota, es su residencia habitual, está al día en los pagos exigidos y cumple las formalidades. Si accede a la nueva exención, el ahorro estimativo es de $480.000 al año (cuatro cuotas de $120.000), sin incluir derechos de aseo. El nivel de pensión o renta, por sí solo, no impide acceder al nuevo régimen.
Ejemplo 2. Dos hermanos son copropietarios de una casa: uno tiene 68 años, vive allí y posee el 60% de los derechos; el otro tiene el 40%. La copropiedad puede cumplir el requisito específico si ambos son personas naturales y se satisfacen las restantes condiciones. Distinto es el caso en que el 40% pertenece a una sociedad, porque la norma exige que todos los copropietarios sean personas naturales.
Ejemplo 3. Una mujer de 62 años puede revisar si cumple las condiciones del BAM, pero aún no accede por edad a la nueva exención de vivienda principal. La Ley N° 21.850 exige 65 años a mujeres y hombres por igual.
Cómo prepararse: revisión documental y procedimiento
Antes de presentar la declaración jurada conviene verificar el rol de avalúo, el destino registrado de la propiedad, la inscripción vigente del dominio y, cuando corresponda, las cuotas de derechos de los copropietarios. Deben revisarse además los certificados o comprobantes de pago del impuesto territorial del año anterior y de los derechos de aseo municipales. Si existen varios inmuebles, es recomendable conservar antecedentes que demuestren cuál es la residencia habitual.
El trámite se efectuará por el sitio personal del contribuyente o presencialmente en la dirección regional correspondiente. La ley exige una declaración jurada anual de opción y confirmación; el plazo, la forma y los antecedentes específicos dependerán de la resolución del Servicio de Impuestos Internos. Por ello, no debe confundirse la disponibilidad de otros formularios de bienes raíces con la habilitación definitiva del procedimiento de esta nueva exención.
Fiscalización: el beneficio no es incondicional
La ley faculta al Servicio de Impuestos Internos para verificar la residencia efectiva y el cumplimiento de las obligaciones de aseo, mediante información de organismos públicos. Antes de declarar la pérdida del beneficio debe citar al contribuyente conforme al artículo 63 del Código Tributario, contenido en el D.L. N° 830. La pérdida debe constar en resolución fundada; los giros y la resolución son reclamables según las reglas del Título II del Libro Tercero de dicho Código, y los giros pueden ser objeto de suspensión de cobro conforme al artículo 147.
Hay una restricción especial para propiedades adquiridas de personas relacionadas dentro de los tres años anteriores a la declaración: la exención no procede, salvo que se acrediten motivos distintos de los meramente tributarios. Para estos efectos, la relación comprende, entre otros, al cónyuge o conviviente civil, familiares hasta los grados previstos en la ley y entidades con participaciones directas o indirectas de al menos 10%. Asimismo, las declaraciones maliciosamente falsas o la simulación de residencia pueden acarrear una multa equivalente al 300% del impuesto eludido y la inhabilitación por diez años para acceder a este beneficio en todo Chile.
¿Qué sucede cuando fallece el propietario?
Si la vivienda principal integra la masa hereditaria y aún no ha sido adjudicada, la sucesión puede invocar el beneficio hasta por tres años desde el fallecimiento o hasta su enajenación, si ocurre antes. La ley contempla además una continuidad especial para el cónyuge o conviviente civil sobreviviente que tenga 65 años o más, habite efectivamente la vivienda y cumpla los presupuestos previstos, hasta su fallecimiento o la venta del inmueble.
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